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采用公允價值法評估標準難以界定和核實，監管的難點還在於，對用第三方評估機構的資質和公信力瞭解也有限，難以指定。所以該征求意見稿對評估機構作出一定限制：
據監管層人士透露，正德人壽對投資性房地產估值處於持續增長狀態，"11億的成本，去年底估值20億，今年4月份又到28億瞭，屬於壽險裡翻倍最高的。"上述人士認為這與其急需提高償付能力有關。
在本報獲得的數據中，財險方面估值最高的是人保財險，增值瞭1.9倍。但上述保監會人士認為，因為人保進入房地產市場非常早，加上部分歷史原因，增值翻近兩倍"較符合市場規律，盡管如此也需要接受監管的評估和核實"。
而正德人壽的償付能力卻沒有那麼充裕，一直徘徊在150%的監管紅線上。2013年正德人壽披露償付能力為153.5%。相比2012年貢寮區房貸降低瞭近30個百分點。下滑原因一是由於對業務要求的最低資本增加，二是正德人壽擴大瞭對不動產、信托計劃等另類資產的投資，由於此類資產償付能力認可比例較低，整體資產的認可比例下降，導致實際資本下降。
內容來自sina新聞
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-06-06/07592764158.shtml
公允價值法三"禁區"
相比之下，該人士認為，另一傢總部由北京搬到深圳的財險公司更引人關註。這傢註冊資本90億的公司2011年購得北京CBD的兩個地塊，購地成本為61.1億。到2013年這筆投資已由無形資產轉為投資性房地產科目，運用公允價值法計量變成157.3億元，增值96億。"這傢公司的利潤估值已占到15傢公司總估值增長利潤的1/5。"上述人士透露。
仍以上述在北京CBD購置兩個地塊的財險公司為例，其償付能力充足率遠高於監管線與其公佈的利潤不無關系。"2013年度實現盈利，年末實際資本較2012年末增加瞭32億，2013年末償付能力充足率由2012年末的1199%上升至1536%。"該公司年報稱。
多位監管人士對本報透露，此次重點排查，生命人壽等公司的房地產投資估值也在關註之內。
要求必須委托經財政部、證監會批復具有證券評估資格的資產評估機構，或者符合《房地產估價機構管理辦法》一級資質的房地產評估機構。並且一旦確定後不得隨意變更，保監會認為保險公司與評估機構之間有不恰當委托關系的，有權要求更換。
本報獲得的保監會新下發的投資性房地產的償付能力資產認可標準(征求意見稿)，對自用與投資性的房地產作出清晰界定，並明確指出三類投資性房地產在做償付能力評估時，不得使用公允價值計量：
在意見稿中有四類明確規定不屬於投資性房地產：一是持有目的不明確或限制的土地使用權和房屋建築物(包括在建)；二是建造之後準備出售的房屋建築物及其土地使用權；三是已簽訂租賃協議但租賃期尚未開始的房屋建築物使用權；四是保險公司經營或委托他人經營的酒店等與保險業務無關的房屋建築物及其土地使用權。(編輯韓瑞蕓)
正德償付能力逼紅線
目前，保監會正在修訂投資性房地產的償付能力資產認可標準，並處於公開征求意見階段。在新的認可標準發佈實施和本次清理工作完成前，各保險公司暫停執行投資性房地產公允價值計量政策。即已采用的，不得再確認新的評估增值；未采用的，不得改用公允價值計量。
采用公允價值法計量的壽險公司除正德人壽外，還包括生命人壽、泰康人壽、合眾人壽和華夏人壽等。自2012年保險資金投資新政連續下發以來，對保險資金投資房地產等門檻和限制比例越發放寬，保險公司以養老地產、基礎建設等概念投資房地產越發增多。
但由於房地產評估標準不一、出入較大，容易被持有投資性房地產的公司作為調節利潤和拔高償付能力充足率的工具。
500億險資地產價值重估 公允價值"粉飾"報表面臨整頓
21世紀經濟報道 一場涉及15傢采用公允價值法對房地產投資估值的保險公司整頓銅鑼鄉土地貸款額度行動正在進行，其中有兩傢公司被監管層列為重點關註對象。
6月5日，保監會下發文件稱，將對保險公司報送的以公允價值計量的投資性房地產逐項審核，對不符合會計準則和償付能力監管規定的，將責令公司調整會計報表賬面價值和償付能力報表認可價值，並區分問題性質確定是否對以前各期償付能力報告進行追溯重述。
除瞭投資性房地產，多位業內人士也表示，自用房地產的估值與核算也值得關註。"在投資不動產還未放開的時候，保險公司都是以自用名義購買房地產，通過每年采用公允價值法對固定資產的重估，一方面可增加資產賬面價值，一方面增加凈資產的資本公積科目，都是提高償付能力的操作手法。"另一位接近監管人士對21世紀經濟報道記者透露。
問題在於，采用公允價值法評估標準難以界定和核實，監管的難點還在於，對第三方評估機構的資質和公信力瞭解也有限，難以指定。保險公司可以通過"操控"估值利潤來提高其償付能力。而償付能力，是監管審批新業務、許可新設分支機構等行政行為的重要參考指標。房地產一旦進入下行通道，這些虛增的泡沫風險就會暴露。
5日，21世紀經濟報道記者從權威渠道獨傢獲悉，12傢壽險公司中估值增長比例最高的是正德人壽。從2013年報看，正德人壽去年以11.2億的成本投資房地產，年底估值已增值到20億。"而按照今年最新上報的財報，正德人壽對這項投資的估值又增長到瞭28億，一年之內翻瞭1.5倍。是不是符合客觀市場行情，我們需要逐項審核並重新評估。"一位保監會內部人士對記者說。
一是尚未達到預定可使用狀態的在建房屋建築物及其土地使用權；二是以出租為目的，但自確定持有目的起的一年內未租出的土地使用權、房屋建築物；三是位於地級市以下地區的投資性房地產(養老地產除外)。
按照保監會今年最新統計，行業裡15傢擁有投資性房地產的公司總成本接近250億，采用公允價值法估值目前已價值近500億，平均翻一倍。"你會看到一些公司每個季度報上來的投資性房地產估值都在增高，特征非常明顯。"
所謂投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼而有之而持有的房地產，包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權、已出租的建築物。
"所謂追溯重述，就是依據我們逐項整合結果重新計算公司的償付能力，如果不達標或者因考慮原虛高的償付能力而給新業務、新設立分支機構等許可，都將撤銷。"上述人士透露。
21世紀經濟報道記者梳理年報統計發現，截至目前，所有險企中有33傢公司有投資性房地產行為，其中15傢采用"公允價值法"，包括12傢壽險和3傢財險。也就是說，體現在財務報表裡的投資性房地產數據，是通過按現行市場價值評估後確定的。
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